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REPORTAGE IMMOBILIARE. Roma VENDITE IN AUMENTO MA LA BUROCRAZIA LE RALLENTA

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Cresce il numero delle transazioni e va stabilizzandosi il valore degli immobili. Rimane purtroppo ancora il problema dell’improcedibilità per gli immobili edificati nei numerosi piani di zona per l’edilizia agevolata che attendono di essere affrancati dal Comune
di Gian Luca Sondali, Vice Presidente F.I.M.A.A. ROMA

Ci avviciniamo al consueto incontro semestrale con l’OMI che come sapete è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare costituito presso l’Agenzia delle Entrate, e stiamo tirando le somme dell’ultimo semestre 2017; il Centro Studi FIMAA Roma evidenzia che il mercato immobiliare romano è in una fase di lento risveglio, il numero di transazioni – iniziato ad aumentare a partire dal 2014 – in modo costante continua a crescere, mentre i valori medi continuano a scendere. Si può dire che la riduzione dei prezzi invogli sicuramente l’acquisto di un immobile e che a breve, come in tutti i mercati maturi, ci aspettiamo un leggero aumento dei valori, come già sta avvenendo a Milano, che da anni oramai, in particolare dopo expo, ha inserito una marcia più alta rispetto a Roma.
In realtà, l’aumento del numero delle transazioni è molto più consistente del dato ufficiale. Questo perché, lo stesso, non tiene conto di tutte quelle vendite in corso, per le quali è stato stipulato il solo preliminare di vendita a causa della improcedibilità dell’atto, come, ad esempio, per gli immobili edificati nei numerosi piani di zona per l’edilizia agevolata (ex Lege n. 167/62), in forza di convenzione stipulata ai sensi dell’art.35 della Legge 865/71, i cui passaggi di proprietà a prezzi di libero mercato sono subordinati agli atti di affrancazione da stipulare con il Comune di Roma, come pure delle transazioni dei numerosi immobili per i quali non è stata ancora rilasciata la concessione in sanatoria dal preposto Ufficio, nonostante il consistente numero di solleciti presentati quotidianamente dalle Parti, dai loro tecnici e dai Notai.
In particolare, in riferimento agli immobili che necessitano di affrancazione e pertanto di rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, come Associazione di categoria, siamo ancora in attesa che ci venga fissato il secondo incontro con il Responsabile della Direzione Edilizia, al fine di sollecitare la lavorazione delle pratiche pendenti, pur avendo ricevuto ampie rassicurazioni sull’accelerazione della lavorazione delle stesse.
Purtroppo, senza voler entrare nella polemica se sia giusto o meno pagare un corrispettivo sulla base della differenza di oneri concessori scontati ai costruttori, come F.I.M.A.A. abbiamo evidenziato che ci sono circa 300.000 alloggi in Roma che sono stati edificati su aree PEEP (Piani per l’Edilizia Economica e Popolare) con concessioni in diritto di superficie dal Comune di Roma, per vendere i quali al prezzo di mercato, a seguito della sentenza della Corte di Cassazione n. 18135 del 16 Settembre 2015, oggi, si deve affrontare la lungaggine di tale procedura che spesso, anche dopo oltre un anno, non viene portata a termine dalla macchina burocratica del Comune di Roma.
Attualmente risultano essere, come da elenco pubblicato il 29 Dicembre 2017, ben 3.364 le richieste di affrancazione, di cui 358 lavorate e 228 “urgentate” ma ancora in lavorazione. Ci sono pratiche in lavorazione da dicembre 2015!
Oltre a quanto detto, non si può non segnalare che ci sono cittadini che hanno dovuto rinunciare alla vendita del proprio immobile, in quanto impossibilitati a sostenere l’oneroso pagamento e che ci sono numerosi agenti immobiliari, in particolare coloro che operano in modo prevalente nelle aree 167, i quali, non potendo assumere incarico di libera vendita di tali abitazioni, si recano quasi quotidianamente al Dipartimento per depositare e/o sollecitare, con la documentazione necessaria, la suddetta procedura. A questo proposito, per raggiungere tale obbiettivo, la nostra Associazione ha proposto di prendere spunto da altri Enti, come ad esempio l’ATER, sulla base della procedura di estinzione del diritto di prelazione, il quale, a norma di legge, viene calcolato sulla base del 10% della rendita catastale; tale modifica comporterebbe uno sconto medio, da noi calcolato, di circa il 50% e una enorme riduzione dei tempi di lavorazione, in quando non ci sarebbe più la necessità di fare complicatissimi conteggi e verifiche.
Va ricordato che una volta ricevuto il conteggio, la parte interessata (il venditore) dovrà effettuare il pagamento della somma richiesta e incaricare un Notaio per la stipula della convenzione per l’affrancazione del prezzo e, solo per questa procedura, tra la preparazione della minuta dell’atto e la firma del Dirigente, trascorrerà oltre un mese per la firma dell’atto definitivo di affrancazione, considerando che l’unico giorno previsto per la stipula è il mercoledì!
Altre città italiane effettuano i conteggi per l’affrancazione in tempi rapidissimi, lavorano le pratiche di condono senza necessità di solleciti vari e hanno rasterizzato tutti i progetti, con i relativi elaborati grafici, che rendono disponibili ai tecnici e alle parti interessate, entro un giorno lavorativo.
Il divario che ci divide sempre più dal Nord-Italia, purtroppo, si evidenzia anche in queste problematiche.
Il nostro Comune ha estrema necessità di introiti, i cittadini coinvolti in queste diatribe immobiliari hanno estrema necessità di vendere per procedere all’acquisto di un nuovo immobile (contratti preliminari già stipulati): perché queste domande non vengono celermente lavorate?
Ciò che viene da domandarsi è a chi conviene questo rallentamento nel definire determinate pratiche. Conviene alle Parti coinvolte? Conviene ai tecnici di dette Parti (Notaio, Agente Immobiliare, Geometra, ecc.)? È utile tutto questo per il mercato immobiliare romano? È davvero difficile capire perché il Comune di Roma non sia in grado di avviare una macchina efficiente neanche quanto si tratti di incassare somme ingenti per le proprie casse (dai conteggi pubblicati attualmente risultano pratiche di affrancazione da € 291,23 quale valore minimo, ma anche pratiche che arrivano a costare al proprietario/venditore € 49.592,59 quale valore massimo per gli oneri di affrancazione).
Siamo di fronte alle solite problematiche burocratiche, oppure ci sono altri motivi che a noi non sono noti?
Bisogna dire che una qualsiasi Azienda, potendo incassare delle ingenti somme che molto aiuterebbero i propri bilanci, probabilmente andrebbe ad aumentare il personale dedicato a questo importante compito, così da risolvere in tempi rapidi la propria necessità e la problematica alla propria utenza e, nel caso specifico, ai propri cittadini.
Chissà, forse in questo periodo di elezioni e di tante promesse potrebbe, a tal riguardo, arrivarne un’altra che magari comprenda, oltre alla veloce lavorazione di queste pratiche di affrancazione, anche la riduzione delle assurde tempistiche romane dell’Ufficio Condono e dell’Archivio Progetti. Poi magari, nel prossimo articolo, parleremo del perché in tutti i Vocabolari italiani il significato della parola “promessa” sia “impegno” e tra i sinonimi invece appaia “voto” e “speranza”, ma credo che abbiate già la risposta!