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SPECIALE ASTE GIUDIZIARIE IMMOBILIARI

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Prima di scegliere, dai uno sguardo anche agli immobili disponibili sul mercato delle aste giudiziarie!

di Marta Santarelli avvocato.

7fbe475570aec826283095b664790d9cQuando si vuole acquistare un immobile, il primo passo da compiere, è sempre lo stesso: iniziare la ricerca!
La vendita di tutti gli immobili sottoposti a pignoramento devono essere pubblicizzati.
Come anticipato nello scorso articolo, la pubblicità degli immobili oggetto di procedura esecutiva, si trova, ad esempio, sia nei più grandi quotidiani, sia in alcune piattaforme private, sia su alcune pagine web.
Consultando queste piattaforme, potrete ampliare, le vostre possibilità di scelta rispetto a quelle che avreste se limitaste la ricerca agli annunci pubblicitari relativi all’”ordinario” mercato immobiliare.
Inserendo alcuni parametri di ricerca, come, la città ed il cap di interesse, il ventaglio di prezzo, la tipologia di immobile, potrete estrarre un determinato numero di possibili scelte.
Il vantaggio nell’esaminare anche le proposte delle aste giudiziarie, oltre a quello appena descritto di poter aumentare il vostro campo di scelta, risiede nell’aver immediatamente chiara la condizione sia tecnico/urbanistica, sia di manutenzione, sia di disponibilità dell’immobile che ha catturato la vostra attenzione.
In ogni scheda immobile disponibile troverete, oltre ad una sua breve descrizione, l’ordinanza di vendita, la CTU (ossia la perizia), nonché immagini dell’immobile, mappa di collocamento dello stesso, planimetria.
A differenza di coloro che limitano il loro campo di ricerca al comune mercato immobiliare, i possibili acquirenti, che aprono i loro orizzonti al mercato immobiliare delle aste giudiziarie, possono, senza alzarsi dalla sedia, capire in quale stato di conservazione sia l’immobile in esame, se lo stesso sia in regola con tutte le necessarie concessioni edilizie o comunque sia stato condonato successivamente, se vi sia qualche porzione di immobile “da regolarizzare” e nel caso se è possibile farlo e molto spesso i relativi costi, ed ancora, se l’immobile sia libero o occupato e, nel caso, se sia occupato dai debitori esecutati, piuttosto che da regolari conduttori (affittuari) o da occupanti senza titolo.
La CTU, oltre a rendere fruibili tutte le suddette informazioni, è anche e soprattutto lo strumento attraverso il quale, considerato tutto quanto sopra, si determina il valore reale dell’immobile. Ciò significa che, a differenza di quanto spesso accade nelle trattative private, se l’immobile ha una parte accatastata come cantina o mansarda o garage ecc…, viene valutata per la reale categoria catastale e non come fosse parte dell’appartamento.
In buona sostanza, considerare anche gli immobili oggetto di procedura esecutiva consente, al futuro acquirente, di avere effettivamente contezza del valore degli immobili di simile caratura posti sul mercato privato.
Altro elemento a cui dare il giusto peso, dopo aver esaminato la CTU, è il prezzo base di vendita.
Il valore dell’immobile indicato nella CTU è, quasi sempre, il prezzo a cui il medesimo viene posto in vendita. Qualora, al primo esperimento, detto immobile non dovesse essere aggiudicato da alcuno, il Giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art 591 c.p.c. determina un nuovo prezzo base ribassato di ¼, ossia del 25%. I cosiddétti “ribassi” proseguono, di norma, ogni asta (vendita con incanto) andata deserta, ossia priva di offerte.
Questa condizione determina la possibilità di aggiudicarsi l’immobile prescelto ad un prezzo ancor più conveniente.
Il mondo delle aste giudiziarie, consente, a coloro che non hanno impellenze di acquisto o che vogliono effettuare un investimento, di monitorare gli immobili di interesse e “giocare di strategia” per tentare di aggiudicarsi un immobile ad un prezzo, anche di molto, inferiore al prezzo di mercato; nel contempo, offre a coloro che invece, vogliono acquistare in breve tempo un immobile, di aggiudicarselo ad un prezzo comunque di mercato, se non inferiore, avendo il vantaggio di non avere “brutte sorprese” successivamente all’acquisto o al momento del rogito e risparmiando i costi dell’atto notarile.
Maggiori curiosità e riflessioni sull’odierno argomento le troverete sulla rubrica online nei prossimi giorni e comunque, qualora abbiate delle domande da proporre potrete scrivere sulla posta elettronica indicata in calce.