Home Aste DEBITI CONDOMINIALI: UN ELEMENTO DA CONOSCERE PRIMA DI AVANZARE L’ OFFERTA

DEBITI CONDOMINIALI: UN ELEMENTO DA CONOSCERE PRIMA DI AVANZARE L’ OFFERTA

0
CONDIVIDI

Acquistare un immobile all’asta potrebbe essere certamente un buon “affare”.  Occorre però porre attenzione ad alcuni particolari che potrebbero modificare la convenienza dell’acquisto o comunque modificare l’importo massimo cui l’offerente potrebbe essere disposto ad acquistare 

di Marta Santarelli avvocato.

A notice of foreclosure to this unlucky home owner.
.

Un elemento fondamentale da conoscere prima di depositare un’offerta
per poter accedere alla vendita all’asta dell’immobile sono gli eventuali
oneri condominiali insoluti. La legge dispone che colui che subentra a
vario titolo in luogo del precedente proprietario (ma anche quale titolare
di un qualsiasi altro diritto reale di godimento, anche in parte) sia solidalmente
responsabile unitamente al dante causa. Ciò significa che anche colui
che si aggiudica un immobile in seno ad una procedura esecutiva immobiliare,
ove il soggetto pignorato abbia dei debiti condominiali, subentra, o meglio
si aggiunge al predecessore per la soddisfazione del credito in capo al condominio.
Tale obbligazione inoltre è detta solidale. Ciò significa che il Condominio
potrà pretendere il pagamento per intero dal solo
avente causa (aggiudicatario/nuovo proprietario).
Resta salva la possibilità per l’aggiudicatario di rivalersi
sul dante causa.
Tale ultima possibilità, però, appare poco percorribile dato che
l’avente causa si è già visto vendere un immobile di sua proprietà
all’asta proprio perché impossibilitato ad onorare i suoi debiti.
Il problema controverso attiene a quali annualità siano oggetto
di solidarietà e quindi se esiste un “anno zero” prima del quale,
anche se esistessero oneri condominiali non corrisposti,
questi non possono essere richiesti al nuovo proprietario.
L’art. 63, comma IV, disp. att. cod. civ. così discip

 “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente
  con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso
  e a quello precedente”.

Da ciò conseguirebbe che chi acquista l’immobile è obbligato
a versare tutto il debito accumulato nei due anni sino
all’anno precedente l’acquisto.
In buona sostanza, se il nuovo proprietario acquista la casa il 31.09.2016
dovrà corrispondere al condominio tutti gli oneri condominiali
dovuti dal 01.01.2015 in poi. Potrebbe accadere che
l’amministrazione condominiale tenti di addebitare
al nuovo acquirente debiti di annualità ancora precedenti.
In tal caso, il nuovo proprietario dovrà opporsi a tale richiesta
a invocando proprio il sopra citato artico 63, comma IV, disp. att. c.c.
Il debito accumulato nelle annualità precedenti
quella antecedente l’acquisto dovranno essere ripartiti
tra tutti i condomini. Occorre però avvisare che ove
il nuovo proprietario corrisponda anche il debito
che non sarebbe lui competente non potrà ripeterlo verso gli altri condomini.
E’ evidente quindi che il dato relativo all’esistenza ed alla consistenze degli oneri condominiali
scaduti sia un dato fondamentale da conoscere
prima di decidere di partecipare ad una vendita giudiziaria.

Detto dato potrebbe essere l’”ago della bilancia”
rispetto alla convenienza di acquisto dell’immobile o
comunque rispetto alla cifra che potreste essere disponibili
a corrispondere per tentare di aggiudicarvi il cespite.