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Il consulente immobiliare: Affrancazione e Diritto di Superficie

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Cosa comporta vendere o comprare un immobile Peep ovvero facente parte del Piano di Edilizia Economica Popolare? Informarsi bene è importante per evitare di mettersi nei guai…
Dott.ssa Lucia Polidori
Psicologa e Consulente Immobiliare
Iscr. Ruolo Ag. Imm. CCIA di roma n.9980
Iscr. Ordine degli psicologi del lazio n. 22345

Spesso le persone mi chiedono di spiegare bene la situazione relativa all’affrancazione e al Diritto di superficie. La preoccupazione maggiore è se si può vendere e a che prezzo la propria abitazione che si trova su un area per l’edilizia economica e popolare (zona 167 dalla legge del 18 aprile 1962 numero 167). Dall’altro capo cosa comporta acquistare un immobile in queste zone. Lo strumento urbanistico utilizzato dalle Amministrazioni comunali per programmare, gestire e pianificare tutti gli interventi riguardanti l’edilizia economica popolare è il PEEP: Piano di Edilizia Economica Popolare.
Per poter dare a tutti, ossia anche a coloro che avevano un ridotto capitale iniziale, la possibilità di poter acquistare una casa propria, i Comuni attraverso il P.E.E.P, hanno individuato delle aree da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico e popolare unitamente alle opere e ai servizi complementari, urbani e sociali, ivi comprese le aree a verde pubblico (edilizia agevolata).
Se hai acquistato un appartamento in un piano di zona (PdZ) di Roma – e sei stato il primo acquirente – hai quasi sicuramente usufruito di agevolazioni di natura economica. I costi legati a tali agevolazioni sono stati, a suo tempo, sostenuti dal Comune o dalla Regione, in parte tramite contributo diretto, in parte scontando al costruttore (e successivamente all’acquirente finale) parte dei costi di urbanizzazione e concessione. Ovviamente se hai acquistato con determinate regole, queste valgono
per sempre: ossia, il beneficio iniziale (sconto sul prezzo di acquisto) non riguarda solo il primo compratore, ma deve essere trasferito anche ai successivi proprietari; pertanto, io che sono proprietario dell’immobile, al momento della vendita ho due possibilità: o vendo la casa allo stesso prezzo agevolato (ovvero ai prezzi previsti sui contratti d’acquisto di oltre 20 anni fa, più le rivalutazioni di legge) oppure posso venderla al prezzo di mercato, ma in questo caso è necessario “affrancarsi” dal vincolo versando una somma al Comune in funzione della superficie dell’appartamento. Oltre alle agevolazioni di cui abbiamo parlato, il Comune a suo tempo diede un’ulteriore fattore di convenienza per i costruttori (e quindi sempre per gli acquirenti): anziché obbligare i costruttori ad acquistare il terreno (solitamente privato e quindi espropriato, o comunale) sul quale dovevano essere eretti gli edifici, ha fornito lo stesso in concessione per 99 anni (rinnovabili per ulteriori 99); al termine di tale periodo il terreno (e ovviamente le abitazioni che vi sono state costruite sopra) dovevano tornare di proprietà del Comune. Ciò significa che, quando abbiamo comprato le abitazioni, non ne abbiamo acquisito la proprietà piena, ma il diritto di occupare la superficie del terreno per 99 anni, a partire dalla data di concessione (Diritto di Superficie). Ora il Comune, per alcune zone, ha dato la possibilità, dietro pagamento di una somma contenuta e la stipula di un mini-rogito presso un notaio, di convertire il Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà. Per procedere con questa operazione il PdZ deve essere inserito in una apposita delibera comunale e devono essere determinati i coefficienti per la determinazione dell’importo da corrispondere al Comune. Attualmente il Comune è stato sommerso di richieste di affrancazione così che si sono allungati i tempi di attesa, ciò ha comportato disagi per coloro che stavano con trattative avviate per la vendita del proprio immobile. Molte le persone in rivolta: alcuni rischiano di perdere migliaia di euro, altri hanno i compromessi di vendita sospesi, altri ancora hanno già versato caparre da decine di migliaia di euro e non sanno se potranno riaverle indietro.
Cosa fare allora se vogliamo acquistare un immobile edificato in diritto di superficie. Avvalersi di una Agenzia Immobiliare di fiducia che prima di mettere in vendita l’immobile ha già verificato con il notaio la fattibilità della vendita. Se si vuole acquistare da soli rivolgersi a un notaio di fiducia, richiedere una copia dell’atto di provenienza e una copia della convenzione al proprietario, per mostrarla al proprio notaio di fiducia, il tutto prima di formalizzare qualunque contratto di acquisto e/o proposte di acquisto.